Niniejszy tekst jest przeznaczony dla potencjalnych klientów Biura. Usilnie prosimy i nalegamy o zapoznanie się z podanymi uwagami przed podpisaniem umowy o pośrednictwo. Opracowanie nie wyczerpuje tematu – są to tylko ogólne uwagi. W razie jakichkolwiek wątpliwości prosimy o pytania. Każda transakcja wymaga indywidualnego przygotowania. Będziemy wdzięczni za wszelkie sugestie i uwagi nie tylko na temat tego tekstu ale wszystkiego, co dotyczy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
W poniższym tekście użyte terminy należy rozumieć następująco:
Ustawa: Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami
Nieruchomość: nieruchomość, użytkowanie wieczyste, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
Zamawiający: klient który podpisał umowę o pośrednictwo
Biuro: Biuro Obrotu Nieruchomościami "Beskidy"
Ogólne warunki pośrednictwa w kupnie – sprzedaży nieruchomości
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami opiera się na Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami, Kodeksie Cywilnym, oraz na Kodeksie Etyki i Standardach Zawodowych opracowanych przez Polską Federację Rynku Nieruchomości. Nie istnieje jednolity wzór umowy pośrednictwa ze względu na zastrzeżenia UOKiK. Główną naszą zasadą jest dobro klienta i działanie zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.
Pośrednik w ramach czynności pośrednictwa zobowiązuje się do:
1. dokonania oględzin, sporządzenia dokumentacji fotograficznej i w razie potrzeby pomiarów nieruchomości
2. dokonania wstępnej weryfikacji stanu prawnego ze stanem faktycznym nieruchomości
3. dokonania wyceny rynkowej nieruchomości i zasugerowanie tej ceny Zamawiającemu
4. sporządzenia oferty i opisu nieruchomości oraz rejestracji oferty w bazie danych Biura
5. umieszczenie oferty wraz ze zdjęciami na stronie internetowej Biura:
www.nieruchomosci.beskidy.pl
6. prezentacji oferty w siedzibie firmy i prezentowania nieruchomości poszukującym na ich życzenie
7. umieszczenia na opisie oferty napisu "oferta zablokowana" w przypadku podpisania umowy przedwstępnej lub wpłaty kaucji przez kontrahenta
8. zachowania w tajemnicy wszelkich informacji uzyskanych w związku z wykonaniem umowy
9. ponoszenia w okresie trwania umowy kosztów wynikających z podejmowanych przez pośrednika czynności promocyjnych oferty
10. przekazania informacji o nieruchomości innym biurom obrotu nieruchomościami w ramach współpracy
11. na życzenie Zamawiającego przed zawarcie kontraktu z nabywcą pozyskania za zwrotem kosztów wszystkich niezbędnych do realizacji transakcji dokumentów
12. za zgodą Zamawiającego umieszczenie na nieruchomości transparentu reklamowego, informującego o sprzedaży z podaniem danych firmy
13. aktualizacji oferty, w tym zmiany faktycznej lub prawnej dotyczącej nieruchomości
14. zapewnienia obsługi związanej z przygotowaniem transakcji, zarówno umowy przedwstępnej jak i umowy notarialnej sprzedaży - dostarczenie dokumentów do notariusza, uzgodnienia terminu umowy ze stronami i notariuszem oraz zorganizowanie bezpiecznego sposobu zapłaty za nieruchomość.
Wynagrodzenie w wysokości 3,05% brutto [2,5% + VAT] pobieramy od sprzedającego i od kupującego
W wynagrodzeniu za pośrednictwo zawarty jest podatek VAT w stawce 22% zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ponieważ pobieramy wynagrodzenie od obu stron transakcji, staramy się działać z korzyścią dla obu stron, dlatego w ofertach z reguły nie ma tzw. okazji. Prawo do wynagrodzenia za pośrednictwo nie jest związane z faktem zawarcia przez stronę umowy sprzedaży, także przedwstępnej, lecz z wykonaniem czynności pośrednictwa w ramach umowy pośrednictwa. Nigdy nie zatajamy znanych nam faktów związanych z nieruchomością, ale nie jesteśmy odpowiedzialni za wady ukryte nieruchomości. Przestrzegamy tajemnicy zawodowej w stosunku do osób trzecich, obejmującej wszystko, czego dowiedzieliśmy się w związku z wykonywaniem pośrednictwa. Nigdy i nikomu nie ujawniamy danych osobowych naszych klientów. Dane osobowe klientów nie są w żaden sposób przetwarzane i udostępniane. Dane osobowe wykorzystujemy tylko do wystawiania rachunków za wykonane usługi. Na życzenie stron sporządzamy umowy przedwstępne kupna – sprzedaży nieruchomości w ramach uzgodnionego wynagrodzenia lub organizujemy sporządzenie takiej umowy w formie aktu notarialnego na koszt strony która sobie życzy umowy w takiej formie. Praktycznie prawie zawsze sporządzamy taką umowę, ale rzadko w formie aktu notarialnego. Organizujemy podpisanie umowy notarialnej przenoszącej własność w terminie i w miejscowości uzgodnionej ze stronami. Uczestniczymy w rozliczaniu transakcji w sposób najbezpieczniejszy i najwygodniejszy dla klientów. Oferty sprzedaży i kupna nieruchomości publikujemy głównie na własnej [niniejszej] witrynie internetowej a także we wszystkich ważniejszych portalach ogłoszeniowych. Współpracujemy i wymieniamy oferty z renomowanymi Biurami Obrotu Nieruchomościami w Polsce.
Warunki pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości – umowa ze sprzedającym
Oferty sprzedaży nieruchomości przyjmujemy głównie z terenu południowej części województwa małopolskiego poniżej drogi nr 4[Kraków - Przemyśl]. Umowę o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości zawieramy wyłącznie w formie pisemnej w Biurze w Limanowej, a w wyjątkowych przypadkach na wyraźne życzenie Zamawiającego w miejscu sprzedawanej nieruchomości lub korespondencyjnie za pośrednictwem poczty lub faksu. Umowa zawarta poza siedzibą Biura może być rozwiązana pisemnie w ciągu 10 dni od jej zawarcia. Umowę zawieramy z właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości ewentualnie z jego uprawnionym notarialnie pełnomocnikiem na podstawie jego dowodu tożsamości i dokumentów dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości. Umowa jednoznacznie określa przedmiot, adres, cenę i warunki sprzedaży nieruchomości. Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami Pośrednik ma obowiązek zmierzać do zawarcia umowy sprzedaży przez Zamawiającego, przy czym nie ma on mocy sprawczej zawarcia umowy przeniesienia własności.
Umowę uważa się za zrealizowaną jeżeli przedstawiony zostanie przez Pośrednika klient, który na piśmie wyrazi gotowość nabycia nieruchomości za cenę ofertową a Zamawiający bez wcześniejszego powiadomienia Pośrednika zrezygnuje ze sprzedaży lub zmieni warunki cenowe uniemożliwiając zakup nieruchomości przez klienta za podaną pierwotnie cenę ofertową lub też gdy Zamawiający dokona transakcji w okresie sześciu miesięcy od wygaśnięcia umowy pośrednictwa z osobą lub członkiem jej rodziny, która zapoznała się z jego ofertą w okresie jej obowiązywania w wyniku działań podjętych przez Pośrednika. Zamawiający zobowiązuje się powiadamiać Pośrednika o wszelkich zmianach dotyczących sprzedawanej nieruchomości, a szczególnie ceny sprzedaży, przy czym podwyższenie przez Zamawiającego ceny ofertowej może nastąpić tylko w formie pisemnej co najmniej 14 dni przed zmianą ceny. Zamawiający w Umowie o pośrednictwo udziela Pośrednikowi pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu przed właściwym Wydziałem Ksiąg Wieczystych, organami administracji samorządowej i osobami fizycznymi z żądaniem wydania dokumentów lub udzielenia informacji niezbędnych do wywiązania się z podpisanej Umowy. Jedynym warunkiem bezwzględnym i nie podlegającym negocjacji przy przyjęciu nieruchomości do sprzedaży jest zdjęcie i nie wystawianie wszelkich tablic na nieruchomości informujących o sprzedaży, natomiast tablica Biura zostanie zainstalowana na nieruchomości za zgodą zleceniodawcy. Dla zapewnienia naszym klientom prawidłowej, odpowiednio dużej i skutecznej reklamy ich nieruchomości, podpisujemy z nimi przede wszystkim umowy na wyłączność, które pozwalają na oferowanie nieruchomości w ramach współpracy z innymi Biurami Obrotu Nieruchomościami
Umowa na zasadzie wyłączności [ formularz] [w formacie pdf] zapewnia Pośrednikowi zapłatę uzgodnionego wynagrodzenia nawet wówczas, jeśli nieruchomość zostałaby sprzedana bez pomocy Pośrednika, pod warunkiem że sprzedaż nastąpi w okresie objętym Umową jak również po tym okresie, jeżeli sprzedaż nastąpiła osobie, której adres obiektu przekazano najpóźniej w dniu wygaśnięcia Umowy. Umowę na zasadzie wyłączności zawiera się tylko na czas określony, standardowo na okres jednego roku od daty podpisania, ale nie mniej niż 6 miesięcy. Ponieważ jest to umowa terminowa, dlatego może być rozwiązana tylko z przyczyn losowych, za które strony nie ponoszą winy. Wypowiedzenie umowy w okresie jej obowiązywania następuje w formie pisemnej z podaniem przyczyn. W przypadku rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie Zamawiającego, a nie zaistniały przesłanki opisane wyżej, jest on zobowiązany do pokrycia kosztów poniesionych przez Pośrednika w wysokości 0,5% ceny ofertowej, co nie zwalnia go z zobowiązań opisanych wyżej. Umowa na zasadzie wyłączności zobowiązuje Pośrednika do czynnego i otwartego promowania takiej oferty, oraz ponoszenia ryzyka większych kosztów reklamy celem realizacji zlecenia.
Tylko w wyjątkowych i sporadycznych przypadkach podpisujemy umowę o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości bez wyłączności. Umowa bez wyłączności [ formularz] zapewnia Pośrednikowi zapłatę uzgodnionego wynagrodzenia tylko wówczas, jeżeli przedstawiony zostanie przez Pośrednika klient, który na piśmie wyrazi gotowość nabycia nieruchomości za cenę ofertową, a Zamawiający bez wcześniejszego powiadomienia Pośrednika zrezygnuje ze sprzedaży lub zmieni warunki cenowe uniemożliwiając zakup nieruchomości przez klienta za podaną pierwotnie cenę ofertową lub też gdy Zamawiający dokona transakcji w okresie sześciu miesięcy od wygaśnięcia umowy pośrednictwa z osobą [lub członkiem jej rodziny] która zapoznała się z jego oferta w okresie jej obowiązywania w wyniku działań podjętych przez Pośrednika. Umowę bez wyłączności zawiera się standardowo na czas nieokreślony. Każda ze stron ma prawo wypowiedzieć umowę pisemnie z wyprzedzeniem jednego miesiąca, podając przyczyny wypowiedzenia umowy i w przypadku sprzedaży nieruchomości, nazwisko kupującego, jeśli sprzedaż następuje bez udziału Pośrednika. Nieruchomości położone na terenie powiatu limanowskiego przyjmujemy do sprzedaży tylko na zasadzie wyłączności. Bez względu na rodzaj Umowy, zastrzegamy sobie wyłączność w publicznym oferowaniu nieruchomości na terenie powiatu limanowskiego w okresie objętym Umową.
Przy zgłoszeniu nieruchomości Zamawiający przedstawia nieruchomość oraz posiadane dokumenty dotyczące tej nieruchomości i informuje o wszystkich okolicznościach które mogą mieć jakikolwiek wpływ na ocenę tej nieruchomości. Do wykorzystania formularze opisów nieruchomości w formacie pdf: karta budynku, karta mieszkania, karta działki. Informacje te są tylko do wiadomości Biura i bez zgody Zamawiającego nie są nikomu udostępniane. W miarę potrzeby przeprowadzamy szczegółowe oględziny i pomiary nieruchomości oraz wykonujemy dokumentację fotograficzną dla celów reklamowych. W przypadku braku wymaganych dokumentów pomagamy Zamawiającemu w ich załatwieniu lub na wyraźną prośbę Zamawiającego załatwiamy te dokumenty na koszt Zamawiającego. Przeprowadzamy wycenę rynkową nieruchomości zgłoszonych do sprzedaży na podstawie wieloletniego doświadczenia i znajomości miejscowego rynku. Zastrzegamy sobie prawo odmowy przyjęcia nieruchomości do sprzedaży, jeżeli cena żądana przez Zamawiającego znacznie przewyższa naszą wycenę rynkową.
Dokumenty wymagane do aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne:
1. Dokument stwierdzający prawo własności – odpis z księgi wieczystej lub tymczasowo wypis aktu notarialnego. W przypadku sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego dla którego nie ma założonej księgi wieczystej takim dokumentem jest Przydział lokalu mieszkalnego wydany przez Spółdzielnię Mieszkaniową.
2. Wyrys z mapy ewidencyjnej potwierdzony przez Starostwo Powiatowe za zgodność z operatem ewidencji gruntów.
3. Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego gminy dotyczący oferowanej działki lub przynajmniej Zaświadczenie Urzędu Gminy o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania przestrzennego miejscowości.
4. Wypis z rejestru gruntów Starostwa Powiatowego w pewnych przypadkach.
5. Zaświadczenie Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku, jeśli nieruchomość została nabyta w ten sposób.
6. Postanowienie Sądu w szczególnych przypadkach [dział spadku, nieletni].
Inne dokumenty których ma prawo żądać nabywca nieruchomości:
1. Zaświadczenie Urzędu Gminy o uregulowaniu podatku od nieruchomości.
2. Zaświadczenie Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkiem dochodowym w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej.
3. Zaświadczenie ZUS o niezaleganiu ze składkami.
4. Zaświadczenie z działu ewidencji ludności Urzędu Gminy stwierdzające, że pod adresem sprzedawanej nieruchomości nie są zameldowane żadne osoby.
5. W przypadku sprzedaży budynku nie wykończonego: Pozwolenie na budowę, zatwierdzony Projekt budynku, wypełniony Dziennik budowy, Potokoły z przeprowadzonych odbiorów i inne dokumenty związane z prowadzoną budową.
Opłaty ponoszone przez sprzedającego:
1. Wynagrodzenie za pośrednictwo standardowo w wysokości 3,05% brutto [2,5% +VAT] ceny rzeczywistej przedmiotu sprzedaży, ale nie mniej niż 1220 zł brutto [1000 zł + VAT]. Wynagrodzenie przy sprzedaży nieruchomości o wysokiej wartości może być negocjowane, ale tylko przed podpisaniem umowy o pośrednictwo. Połowa uzgodnionego wynagrodzenia jest pobierana przy umowie przedwstępnej lub warunkowej a druga połowa przy podpisywaniu aktu notarialnego przenoszącego własność . W przeciwnym wypadku roszczenie o zapłatę jest kierowane na drogę sądową.
Wynagrodzenie za pośrednictwo jest zasadniczo jedynym kosztem sprzedającego.
2. Koszty uzyskania wszystkich wymaganych do sprzedaży dokumentów.
3. Podatek dochodowy w wysokości uzależnionej o sposobu i roku nabycia sprzedawanej nieruchomości. W każdym przypadku sprzedaż jest zwolniona od podatku dochodowego jeśli nabycie tej nieruchomości nastąpiło w jakikolwiek sposób przed 2005 rokiem. Po szczegóły odsyłamy do Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
4. W przypadku spornych lub niejasnych granic sprzedawanej nieruchomości, sprzedający ponosi koszty geodezyjnego wznowienia znaków granicznych lub przeprowadzenia rozgraniczenia nieruchomości.
Pozostałe koszty związane ze sprzedażą, a więc: podatek od czynności-cywilno prawnych ustawowo a opłatę notarialną i opłatę sądową ponosi w całości zwyczajowo strona kupująca i jest o tym zawsze wyraźnie uprzedzona.
Warunki pośrednictwa w kupnie nieruchomości – umowa z kupującym
Umowę o pośrednictwo [
formularz] sporządzamy zawsze w formie pisemnej w siedzibie Biura na podstawie dokumentu tożsamości na okres nie mniej niż sześć miesięcy. Umowa precyzuje oferowaną nieruchomość. W żadnym wypadku umowa o pośrednictwo nie zobowiązuje do kupna oferowanej nieruchomości.
Po sprecyzowaniu oferty i podpisaniu umowy przedstawiamy Zamawiającemu dokumentację nieruchomości i organizujemy oględziny. Udzielamy wszelkich znanych nam informacji dotyczących oferowanej nieruchomości, za wyjątkiem danych osobowych właścicieli. Wręcz zastrzegamy sobie wszelkie ewentualne kontakty kupującego ze sprzedającym przed kontraktem tylko za naszym pośrednictwem. Ponieważ przyjmując ofertę do sprzedaży najczęściej negocjujemy już cenę z właścicielem, cena ofertowa zwykle jest już ceną ostateczną, chyba że zaznaczono inaczej.
Nabywca przed podjęciem decyzji kupna ma prawo samodzielnie sprawdzić dokumenty i stan techniczno-użytkowy oferowanej nieruchomości oraz żądać wszelkich wyjaśnień.
Zamawiający w umowie zobowiązuje się zapłacić Pośrednikowi uzgodnione wynagrodzenie za pośrednictwo jeżeli on sam lub osoba trzecia w interesie której działał wykupi zaoferowaną pisemnie w umowie nieruchomość.
Oględziny nieruchomości organizujemy osobiście po podpisaniu umowy o pośrednictwo w Biurze. W wyjątkowych wypadkach, na wyraźne życzenie Zamawiającego, możemy podpisać umowę w terenie pod warunkiem dostarczenia w jakiejkolwiek formie przez zainteresowanego kupnem swoich danych osobowych, numeru telefonu komórkowego i wyraźnej akceptacji niniejszych warunków pośrednictwa.
W przypadku braku środka lokomocji przez Zamawiającego proponujemy przejazd naszym samochodem za zwrotem kosztów benzyny. W przypadku realizacji transakcji koszt ten zostanie uwzględniony w wynagrodzeniu za pośrednictwo.
Jeśli w ciągu roku od transakcji przeprowadzonej pomyślnie przez nasze Biuro Zamawiający bez względu na powody zechce sprzedać kupioną nieruchomość, to Pośrednik zobowiązuje się przyjąć tą nieruchomość do sprzedaży. Sprzedaż taka będzie zwolniona z wynagrodzenia za pośrednictwo o ile cena sprzedaży nie przekroczy całkowitej ceny nabycia nieruchomości. Pośrednik w tym przypadku pobierze wynagrodzenie tylko od kupującego.
Opłaty ponoszone przez kupującego:
1. Wynagrodzenie za pośrednictwo standardowo w wysokości 3,05% brutto [2,5% +VAT] ceny rzeczywistej, ale nie mniej niż 1220 zł brutto [1000 zł +VAT]. Przy wysokich wartościach nieruchomości wysokość wynagrodzenia może być negocjowana, ale tylko przed podpisaniem umowy o pośrednictwo. Połowa wynagrodzenia jest płatna przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, a druga połowa przy podpisywaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. W przeciwnym wypadku roszczenie zapłaty jest kierowane na drogę sądową.
2. Podatek od czynności cywilno-prawnych w stałej wysokości 2% ceny podanej w akcie notarialnym [lub 22% VAT].
3. Opłata notarialna jest zróżnicowana w zależności od wartości przedmiotu umowy i powiększona o podatek VAT od tej opłaty w wysokości 22% + wypisy aktu notarialnego.
4. Opłata sądowa w stałej wysokości 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej bez względu na wartość przedmiotu umowy + ew. 60 zł za założenie księgi wieczystej.
Podatek od czynności cywilno-prawnych, opłatę notarialną i opłatę sądową pobiera notariusz gotówką przy podpisywaniu aktu notarialnego.
Orientacyjnie, wysokość wszystkich opłat łącznie z wynagrodzeniem za pośrednictwo wynosi:
Przy wartości 10.000 zł – 13% ceny
Przy wartości 100.000 zł - 8% ceny
Przy wartości 300.000 zł - 7% ceny
W przypadku umowy zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej opłata notarialna wynosi połowę stawki. Również, jeśli mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej, nie ma opłaty sądowej. Dochodzi natomiast niewielka opłata wpisowa do spółdzielni mieszkaniowej.
Podatek od czynności cywilno-prawnych ustawowo a opłatę notarialną i opłatę sądową zwyczajowo pokrywa w całości strona kupująca.