Na tej stronie prezentujemy nasze osobiste opinie dotyczące rynku nieruchomości oraz nasze notatki w prasie z nieznacznymi skrótami. Chociaż od publikacji tych opinii często minęło kilka lat, to w zasadzie pozostają nadal aktualne
"Małopolski Kurier Nieruchomości" - Nr 8 [74] - 18 kwietnia 2005
Pośrednik może wykonywać usługę pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji
Standardy zawodowe nieruchomistów - pośredników w obrocie nieruchomościami - "Naszym zdaniem" o paragrafie 23 [obecnie 24]
W praktyce pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pobieranie prowizji od obu stron transakcji zawsze było dyskusyjne i nadal budzi wątpliwości niektórych pośredników, klientów a nawet autorów najnowszego wydania „Vademecum pośrednika nieruchomości”. Wielu zainteresowanych tym tematem uważa, że występowanie w interesie obu stron transakcji „kupna – sprzedaży” jest kontrowersyjne i nieetyczne a także nie satysfakcjonuje obu stron. Tak również rozumie się pobieranie prowizji od obu stron. Na podstawie ponad 15-letniej praktyki zawodowej postaram się uzasadnić odmienność mojej opinii, bo w moim przekonaniu nie jest to ani kontrowersyjne ani nieetyczne.
Definicja pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wskazuje, że pośrednik „kojarzy” strony transakcji działając w interesie obu stron i co za tym idzie pobierając prowizję od sprzedającego i kupującego. Również paragraf 23 [poprzednio 22 a obecnie 24] Standardów Zawodowych Pośredników w obrocie nieruchomościami mówi wyraźnie że pośrednik może wykonywać usługi pośrednictwa dla obu stron transakcji.
Rezultatem działania pośrednika winna być transakcja dająca satysfakcję nie tylko pośrednikowi ale przede wszystkim i sprzedającemu i kupującemu. Nawet po ochłonięciu ze stresu niewątpliwie związanego z najczęściej życiową decyzją obie strony transakcji powinny być zadowolone i nie czuć się oszukane. To właśnie jest zadaniem pośrednika.
Często mówię swoim klientom, że u mnie nie ma okazji ponieważ przed podpisaniem umowy o pośrednictwo ze sprzedającym tak negocjuję cenę nieruchomości, aby w zależności od okoliczności, sprzedać tę nieruchomość w określonym czasie za odpowiednią cenę. Dlatego też jeśli żądania sprzedającego są dużo większe od mojej wyceny to takiej oferty nie przyjmuję. Równocześnie sugeruję sprzedającemu cenę ofertową. Naturalne jest że kupujący chciałby kupić nieruchomość jak najtaniej ale nie będzie czuł się oszukany jeśli cena ofertowa będzie uzasadniona.
Wspomniałem że w moich ofertach nie ma okazji ale zawsze może się zdarzyć, że kupujący właśnie takiej nieruchomości szuka. Miałem kiedyś w ofercie nieruchomość, której nikt nie chciał kupić i gdy miałem już ją wycofać zjawił się klient, który kupił ją bez negocjacji, „z biegu” i w późniejszych kontaktach potwierdzał swoje wielkie zadowolenie z transakcji. Zdarzenie to nie neguje przedstawionej wyżej opinii, ponieważ wiadomo, że nawet przy bardzo rzetelnej wycenie nieruchomości przez doświadczonego pośrednika nie na wszystkie oferty uda się znaleźć nabywcę.
W polskich uwarunkowaniach prawnych reprezentowanie przez pośrednika tylko sprzedającego może powodować czasami poważne kłopoty dla kupującego. Z formalno-prawnego punktu widzenia pośrednik reprezentujący tylko sprzedającego nie ma obowiązku ujawniania kupującemu niczego, co nie jest wymagane przez prawo. Należy się obawiać że taki pośrednik wręcz może ukrywać minusy oferowanej nieruchomości i nie sposób będzie można to udowodnić. Oczywiście kupujący może wynająć sobie prawnika, rzeczoznawcę czy po prostu pełnomocnika ale mało kto to robi ze względu na dodatkowe koszty. Zdarza się to w przypadku gdy nabywca kupuje nieruchomość bezpośrednio od sprzedającego.
W wielu krajach pośrednik reprezentuje tylko stronę sprzedającą ale w krajach tych, istniejące regulacje prawne zabezpieczają stronę kupującą. A w przypadku stwierdzenia po kontrakcie ukrytych wad nieruchomości kupujący może żądać odszkodowania lub unieważnienia transakcji. W Polsce praktycznie po podpisaniu aktu notarialnego kupujący jest bezsilny.
W moim pojęciu rola pośrednika nie kończy się na podpisaniu aktu notarialnego. Bardzo często pożądana jest pomoc nabywcy nieruchomości jeszcze długo po transakcji. Czasami pomagam nabywcy załatwić sprawy administracyjne czy też pomóc w znalezieniu miejscowych usługodawców, co jest bardzo przydatne dla klientów spoza regionu czy też kraju. Często też zdarza się że Urząd Skarbowy kwestionuje cenę podaną w akcie notarialnym. W takim przypadku, jeśli kupujący był moim klientem, piszę odpowiednie uzasadnienie dla Urzędu Skarbowego i zawsze jest to skuteczne. Nabywca, który nie był moim klientem, nie może liczyć na taką pomoc i jest zdany na własne siły.
Reprezentowanie tylko sprzedającego stawia pośrednika w trudnym położeniu w stosunku do potencjalnego nabywcy. Nabywca może tylko udawać zainteresowanie kupnem. Zdarza się że nudzący się wczasowicze usiłują zwiedzać okolice samochodem pośrednika udając potencjalnych nabywców, mają darmowego przewodnika. Ale i tak trzeba spisać ich dane osobowe, szczególnie przed prezentacją wyposażonych nieruchomości ze względów bezpieczeństwa aby wiadomo było kto to oglądał.
Hasła reklamowe niektórych biur, że kupujący nie płaci za pośrednictwo są złudzeniem. Koszty te są uwzględnione w cenie ofertowej ponieważ wtedy sprzedający płaci pośrednikowi prowizję w podwójnej wysokości.
Doświadczony pośrednik potrafi zarekomendować każdą nieruchomość, dobry pośrednik dopasuje ofertę do konkretnego klienta. Reprezentując obie strony będzie się kierował oczekiwaniami obu stron transakcji a nie przekonywał do kupna nabywcę, który po transakcji być może będzie tego żałował.
Nie ulega wątpliwości że pośrednictwem zajmujemy się nie dla przyjemności lecz w celach zarobkowych. Niestety profesja ta nadal nie cieszy się dobrą opinią. Przyczyn tego jest wiele. Ponad dwa lata od obligatoryjnego wymogu posiadania licencji zawodowych, praktycznie jeszcze w tej chwili pośrednictwem w obrocie nieruchomościami może się zajmować ktokolwiek bez żadnych uprawnień. Wśród licencjonowanych pośredników jak w każdym zawodzie, również zdarzają się „czarne owce”. Nad poprawą wizerunku pośrednika musimy jeszcze popracować.
List do Komisji Etyki Pośredników przy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości - Limanowa, 25 stycznia 2006 roku
Etyka w działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
W związku z otrzymanym listem na temat etyki w działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami chciałbym podzielić się moimi uwagami na ten temat w oparciu o kilkunastoletnią działalność na rynku nieruchomości.
Dla przeciętnego klienta biura obrotu nieruchomościami kupno lub sprzedaż nieruchomości jest pierwszą i często jedyną transakcją w życiu. Zwykle nie interesuje go czy osoba podająca się za pośrednika posiada licencję zawodową i ubezpieczenie OC ponieważ nawet nie wie że coś takiego jest obowiązkowe, w gruncie rzeczy zależy mu na tym aby korzystnie sprzedać lub kupić nieruchomość. Trudno się spodziewać aby przeciętny klient biura znał Ustawę o gospodarce nieruchomościami i to w dodatku kilkakrotnie nowelizowaną. O standardach zawodowych nawet nie słyszał. Przepisami zaczyna się interesować dopiero wtedy, gdy zostanie „wpuszczony w maliny” i to nie zawsze.
Licencje zawodowe obowiązują bezwarunkowo pośredników od kilku lat. Tytuł „pośrednik w obrocie nieruchomościami” teoretycznie podlega ochronie prawnej. Ubezpieczenie OC jest obowiązkowe. Podobnie podnoszenie kwalifikacji zawodowych. Tymczasem szara stref nadal ma się dobrze. Brak rozporządzeń wykonawczych do Ustawy o gospodarce nieruchomościami świadczy co najmniej o lekceważeniu swoich obowiązków i naszego środowiska przez kolejnych zresztą ministrów odpowiedzialnych za gospodarkę nieruchomościami. Wiemy że obowiązkowe licencje zawodowe miały i mają nadal swoich przeciwników. Jednak obecna sytuacja powoduje lekceważenie teoretycznie tylko obowiązującego prawa. Po co płacić i zdawać egzaminy skoro wciąż można się bez tego obejść. Jeśli ktoś nie traktuje naszej profesji długoterminowo, zdąży zarobić nie przejmując się bezzębnymi przepisami.
Oczywiście, jak niemal we wszystkich zawodach, tak również wśród pośredników posiadających licencje zawodowe zdarzają się i niestety będą się zdarzać „czarne owce”. Należy je konsekwentnie eliminować bez fałszywej solidarności zawodowej. Dopóki jednak nie uruchomi się mechanizmów uniemożliwiających praktyczne działanie pośredników bez licencji nie ma co mówić o etyce i standardach. Opinia publiczna naprawdę nas nie rozróżnia.
Państwowa Inspekcja Handlowa interweniuje w sprawach działania bez licencji zawodowych tylko na podstawie skargi osoby fizycznej lub z polecenia władz zwierzchnich. Jeśli nie ma oficjalnej skargi to takiemu pośrednikowi nic nie można zrobić ale on może skutecznie psuć nasz wizerunek. Niestety.
Dopóki nie będzie odpowiedniego rozporządzenia wykonawczego do Ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwalającego na ściganie nielegalnych pośredników i wskazującego organa do tego powołane a mające odpowiednie narzędzia egzekwowania przepisów nie będzie porządku na rynku nieruchomości. Sądzę, że pilne wprowadzenie takiego rozporządzenia będzie korzystne nie tylko dla naszego środowiska ale i dla naszych klientów.
Wydawnictwo C.H.Beck "Nieruchomości" - Nr 4 - Kwiecień 2005
W Beskidach nadal zima
Tradycyjnie już okres zimowy na prowincji charakteryzuje się mniejszymi obrotami, co jest spowodowane m.in. trudnościami komunikacyjnymi, krótszymi dniami i złą zwykle pogodą. Jest to czas na przygotowanie się do bardziej intensywnego sezonu wiosenno-letniego.
Naszą specjalnością są stare gospodarstwa rolne sprzedawane na cele rekreacyjne. Przysłowiowa galicyjska bieda w XIX i w pierwszej połowie XX wieku spowodowała rozdrobnienie gospodarstw rolnych. We wsiach południowej Małopolski pozostało więc dużo małych, hektarowych co najwyżej, gospodarstw rolnych ze starymi zabudowaniami. Na szczęście, w przeciwieństwie do innych rejonów Polski, rolników małopolskich nie dotknęła kolektywizacja. Tymczasem spadkobiercy nie zamierzają dalej „gospodarować”. Utrzymać się na przyzwoitym poziomie z takiego gospodarstwa nie można a innej pracy w tym rejonie nie ma. Natomiast wraz ze wzrostem zamożności mieszkańców miast wzrasta zapotrzebowanie na rekreację. Za kilkadziesiąt tysięcy złotych nadal można kupić malowniczą chałupę z kawałkiem pastwiska i lasu. Taniej niż wybudowanie domku letniskowego zwykle na mikroskopijnej działce. Ponadto jest to inwestycja na której nie można stracić. Wartość ziemi może tylko wzrosnąć, a w wielu wypadkach o kupnie decyduje perspektywa osiedlenia się w tym miejscu na stałe w przyszłości.
Niekwestionowanymi atutami naszego rejonu jest bliskość Krakowa i oczywiście góry. Im starsza chałupa tym lepiej bo taniej. Decyduje lokalizacja, najlepiej pod lasem, nad potokiem i niekoniecznie z dobrym dojazdem. Nieco tańsze oferty można znaleźć na północ i na wschód od Krakowa, szczególnie w Beskidzie Niskim i w Bieszczadach ale trudno jechać kilkaset kilometrów na weekend.
Gospodarstwa rolne są trudne do sprzedaży. Często zachodzi konieczność uregulowania stanu prawnego, niektóre mają nawet kilkunastu spadkobierców, trudne do ustalenia granice nieruchomości i różnego rodzaju służebności. Naturalnie gospodarstw takich jest coraz mniej. Dotrzeć z ofertą sprzedaży do właścicieli trzeba najczęściej osobiście. Jeśli jednak przeszkody te zostaną pokonane to ze sprzedażą nie ma kłopotów. Tutaj już skutecznie działa Internet.
Z powodu wzrastającego popytu na tego typu nieruchomości, siłą rzeczy ich ceny również rosną co zrozumiałe ale i tak jest to dobry interes dla każdego i to nie tylko materialny.
Wydawnictwo C.H.Beck "Nieruchomości" - Nr 2 - Luty 2005
Na południowy-wschód od Krakowa
Kilkadziesiąt kilometrów na południowy-wschód od Krakowa malownicze tereny Beskidu Wyspowego stają się coraz bardziej popularne. Mieszkańcy aglomeracji krakowskiej traktują ten rejon jako naturalne zaplecze rekreacyjno-wypoczynkowe kupując lub budując domki letniskowe, a najchętniej stare chałupy do adaptacji na cele letniskowe. Wciąż można tutaj znaleźć za kilkadziesiąt tysięcy złotych urokliwe siedlisko. Doskonały klimat, walory krajobrazowe, czyste powietrze, dobra komunikacja a nade wszystko życzliwi mieszkańcy gwarantują, że inwestycje w nieruchomości rekreacyjne na tym terenie są bardzo korzystne, nie tylko pod względem finansowym. W ogólnopolskim rankingu gmin przyjaznych inwestorom gmina Limanowa plasuje się w ścisłej czołówce, a sąsiednia gmina Słopnice wręcz poszukuje inwestora zaplanowanej stacji narciarskiej na stokach Mogielicy.
W regionie wyraźnie dominuje grupa klientów poszukujących małych, wygodnych domów jednorodzinnych, zresztą o różnym standardzie, do których zamierzają się przeprowadzić z dużych ośrodków miejskich - również z zagranicy - po zakończeniu pracy zawodowej, aby tutaj właśnie spokojnie mieszkać w przysłowiowym "białym domku o ogródkiem, pod lasem, nad czystym potokiem". I takie marzenia spełniamy!
Wysokie bezrobocie powoduje odpływ mieszkańców w wieku produkcyjnym a napływ emerytów i rencistów, ale zdarzają się również nabywcy nieruchomości, którzy mogą pracować w domu: artyści, programiści komputerowi itp.
Jak wspomniano, najbardziej poszukiwane są stare chałupy do adaptacji. Tych niestety nie przybywa, dlatego ich ceny rosną. Tymczasem systematycznie wzrasta popyt na obiekty rekreacyjne, co jest związane z ogólnym wzrostem stopy życiowej i zaspokojeniem już innych potrzeb. Teraz czas na wypoczynek.
Większość działek budowlanych w tutejszym rejonie ma charakter rekreacyjny a ich ceny powoli rosną, chociaż nie tak szybko jak się spodziewano.
Duże, piętrowe domy wybudowane w latach 1950 - 1960, często nie dokończone, nie sprzedają się, pomimo obniżania ceny. Dlatego cena dużego, piętrowego domu jest taka sama [ok. 150.000 zł] jak małego, parterowego i mały dom za taką cenę jest sprzedawany.
Innym zagadnieniem jest ekspansja zachodnich biur nieruchomości na polski rynek. O ile w dużych miastach zachodnie biura po prostu otwierają swoje oddziały, o tyle na prowincji proponują współpracę. Otrzymujemy takie propozycje m.in. z Holandii, Hiszpanii a nawet z Argentyny. W Polsce jest jeszcze stosunkowo tanio, ale niestety Polska to nie Hiszpania ze swoim klimatem i ciepłymi plażami. Dlatego należy się spodziewać zainteresowania klientów w obu kierunkach. Nieruchomościami w naszym regionie coraz częściej interesują się cudzoziemcy i oczywiście niezmiennie Polacy dorabiający się na zachodzie. Ciekawostką jest, że największe zainteresowanie naszym regionem wykazują rodowici Anglicy. Niestety, ostatnie umocnienie się złotówki na rynku walutowym odbiło się niekorzystnie na transakcjach z klientami zarabiającymi w walutach obcych. Niektóre oferty kupna zostały z tego powodu anulowane, a niektóre odłożone do czasu korzystniejszej [dla nich] relacji między walutami.
Rynek nieruchomości w Polsce nadal nie docenia i nie wykorzystuje możliwości internetu. Przyszłość obrotu nieruchomościami leży w internecie. Skończyły się czasy maszyny do pisania i tablic ogłoszeń. Jeszcze nieśmiało, ale na szczęście rozwija się system wielokrotnego oferowania [MLS], jeszcze niestety niedoskonały. Czekamy na oczyszczenie rynku z pseudo pośredników bez licencji, bo nadal brak w tym względzie przepisów wykonawczych do wreszcie znowelizowanej Ustawy o gospodarce nieruchomościami. W niedalekiej przyszłości czeka nas dalszy postęp, a więc m.in. wprowadzenie podpisu elektronicznego, komputeryzacja ksiąg wieczystych i rozwój rachunków powierniczych, bo na szczęście system kredytowania zakupu nieruchomości już działa.
Nie ma wątpliwości, że rynek nieruchomości będzie się rozwijał. To proces nieunikniony. Idzie o to abyśmy w tym rozwoju aktywnie uczestniczyli i na niego pozytywnie wpływali.
Słusznie brzmi motto jednego z biur obrotu nieruchomościami: "Sprzedaż nieruchomości nie jest celem samym w sobie, ale służenie klientowi. Jedynie wtedy jest możliwy sukces".